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Como comprar Imoveis nos EUA

PASSO A PASSO PARA COMPRAR IMOVEIS NOS EUA REVENDA OU IMOVEIS NOVOS


1. ABRIR A CORPORATION OU LLC E ABRIR UMA CONTA BANCÁRIA NOS EUA PARA A EMPRESA.
Sempre indicamos que o cliente brasileiro com residência no Brasil efetue a compra de imóveis nos EUA e as coloque em nome de uma empresa. Você terá benefícios fiscais nos EUA e pagara menos impostos.
Se a empresa não foi aberta antes da compra, você pode alterar o nome da escritura através de um instrumento denominado Quit Claim Deed (QCD) e é feito após o fechamento com um advogado.
Tanto o contador quanto o advogado de imóveis (Real Estate Attourney) trabalham em conjunto conosco porem o cliente tem o livre arbítrio de escolher os profissionais que desejar.

2. PESQUISA E CONTRATO DA PROPRIEDADE ESCOLHIDA.
O consultor internacional de imóveis (Realtor®) orientara o cliente na escolha de seu imóvel baseado em uma serie de detalhes e do perfil do cliente. Se o imóvel for novo e adquirido diretamente de uma construtora os detalhes de contrato e pagamentos serão discutidos de imediato e todas as dúvidas serão sanadas nesta etapa. Se o imóvel adquirido for uma revenda os passos para o envio de uma oferta serão guiados pelo Realtor® que já preparou uma análise comparativa de mercado (CMA) com base nos imóveis vendidos e disponíveis no momento para determinar qual o valor a ser negociado.

3. ASSINATURA DO CONTRATO
Digitalmente. Os contratos nos Estados Unidos não podem ser modificados ou negociados após terem sido assinados. Eles são 100% seguros e os prazos são RIGOROSAMENTE obedecidos. Ou seja, eles devem ser cumpridos ao pé da letra, caso contrário, o comprador pode ter quer arcar com multas ou ser forcado a cumprir o contrato. Além disso, pode-se solicitar assinaturas adicionais em documentos como adendos e autorizações para assinaturas eletrônicas, etc.


4. TRANSFERÊNCIA DE RECURSOS / DEPOSITOS

O depósito é recebido pelo construtor ou pelo TITLE COMPANY (notário que fará o fechamento). Toda vez que o construtor ou vendedor receber um depósito, ele deve ajustar o contrato e, portanto, enviá-lo de volta ao comprador para assinaturas. O pagamento do fechamento somente poderá ser feito por transferência bancária. Não é possível o pagamento por cheque ou em espécie.


5. PAGAMENTO A VISTA OU FINANCIAMENTO BANCARIO - PROVA DE FUNDOS
Toda a compra de imóveis nos EUA deve ser feita mediante a apresentação de uma prova de fundos que nada mais é do que a comprovação da capacidade financeira do comprador. Esta prova pode ser feita por extratos bancários, (no Brasil e nos EUA caso o comprador tenha fundos em bancos americanos) carta em papel timbrado do seu contador no Brasil demonstrando as origens de renda ou carta em papel timbrado do gerente do banco comprovando a existência de fundos suficientes para a compra.

Em uma compra com financiamento o comprador devera depositar, via de regra, aproximadamente 35% a 40% do valor a título de sinal (comprador estrangeiro). A comprovação de fundos deste sinal deve ser enviada juntamente com a carta de pré-aprovação de um banco americano para o financiamento (mortgage). Se a compra for a vista, a comprovação dos fundos (total) deve ser enviada em ate 24 horas. Se for feito financiamento imobiliário, a aplicação ao empréstimo devera ser feita imediatamente, já que o empréstimo pode levar de 45 a 60 dias para ser liberado. Imóveis adquiridos de construtoras o credor deve ser aprovado por esta para que os incentivos e a cláusula de financiamento sejam aplicados para proteger a hipoteca. Quando a compra é financiada, o cliente deve assinar os documentos de fechamento pessoalmente, ou pode ser valer do recurso da procuração legal em nome do comprador, mas isso muitas vezes não é permitido pelo credor. A data de encerramento não pode ser alterada ou adiada. Ou seja, se a casa já estiver pronta, o construtor não altera a data de encerramento.

A única razão pela qual a data de encerramento pode ser adiada é devido a força maior como desastres naturais ou porque o construtor não terminou a casa até a data prevista. Há algumas ocasiões em que o comprador pode pedir com antecedência, alguns dias para adiar a data de encerramento e desde que o fechamento seja mantido no mesmo mês em que foi solicitado e no mesmo trimestre (fechamento do trimestre). As construtoras são muito rigorosas com cumprimento das cotas de vendas, então se o comprador não cumprir com a data de fechamento, já estabelecida, as penalidades são contabilizadas por dia.


6. INSPECOES:

Nas revendas de imóveis, estes devem ser inspecionados em um período específico no inicio do contrato logo após o pagamento do sinal. Em imóveis novos, o construtor solicita uma pré- inspeção dias antes de fechar para verificar se está tudo em ordem com a casa. Se o cliente não estiver nos EUA esta inspeção pode ser acompanhada por nos. Depois, há uma segunda inspeção antes de fechar para verificar se tudo está perfeito.


7. AGENCIA DE TÍTULO (TITLE COMPANY):

É a empresa responsável pela elaboração do título do imóvel (escritura). Além disso encarrega- se de administrar o dinheiro, executar transferências, verificar a escritura entre outros. Muitos escritórios de advocacia são habilitados para efetuar este tramite. Normalmente todo o processo é acompanhado por e-mails.


8. CONTRATACAO DE SEGUROS (HAZARD, ENCHENTE SE NECESSARIO):

A contratação de seguro imobiliário é obrigatória caso o imóvel tenha hipoteca (mortgage). Dependendo do local onde esta o imóvel é possível que um seguro contra enchentes seja solicitado. Imóveis para investimento e renda devem sempre estarem cobertos por uma apólice de seguros independentemente se foram adquiridos a vista ou financiados.


QUAIS SÃO OS CUSTOS DE POSSUIR UMA PROPRIEDADE NOS EUA?


1) IMPOSTO ANUAL (PROPERTY TAXES)
Ao adquirir um imóvel nos EUA, o proprietário assume o ônus de pagar os impostos relativos a este imóvel (property taxes) como se fosse o IPTU no Brasil. Na Florida o imposto do imóvel é remetido aos proprietários no dia 1o de Novembro e vence no dia 31 de Março do ano seguinte.

Os valores variam de condado para condado mas via de regra o imposto é calculado baseado no valor de compra do imóvel e reajustado anualmente pelo valor de mercado.
Impostos pagos no mês de Novembro contemplam um desconto de 4%, em Dezembro 3%, Janeiro 2% e Fevereiro 1%. Não há desconto para pagamento em Março. O pagamento pode ser feito online através do website da prefeitura. Para imóveis com financiamento bancário o próprio banco coleta uma parte do pagamento mensal da hipoteca e “separa” este recurso para pagar o imposto em Novembro com desconto. Imóveis adquiridos a vista é de responsabilidade do proprietário o pagamento do imposto.


2) SEGUROS
Os seguros devidos ao imóvel serão pagos através do banco que fez a hipoteca, via de regra, na data em que a companhia de seguros estabeleceu com o cliente. Imóveis adquiridos a vista é de responsabilidade do proprietário o pagamento do seguro caso o tenha.


3) CUSTOS RELATIVOS A MORADIA
Os custos fixos como água, luz, condomínio (onde se aplica) tv a cabo e internet variam conforme o tipo de imóvel. Outros custos como taxas de administração, comissões de booking, licenças e limpeza são aplicáveis no caso de imóveis para locação e renda em condomínios específicos para este fim.


IMOVEIS PARA LOCAÇAO E RENDA EM ORLANDO (CHAMPIONS GATE)


Os imóveis para locação e renda em Orlando – CHAMPIONS GATE possuem uma característica especifica e devem ser observadas outras etapas além das tradicionais na compra de imóveis nos EUA a saber:

1) ADMINISTRADORES DA PROPRIEDADE
Champions Gate é um condomínio onde parte dele possui licença de hotel para locações de curta temporada e é vital que o comprador entreviste pelo menos dois ou três administradores para decidir quem vai cuidar do booking e da locação. Importante ter informações claras de todos os serviços inclusos, despesas e receitas que eles oferecem. O comprador pode escolher o gerente de reserva / administração de sua escolha. Estas são duas sugestões. Via de regra, cobram uma porcentagem sobre a locação.


2) MOBILIA DA CASA
As casas oferecidas pela construtora em Champions Gate vêm sem mobília, portanto, o comprador deve adquirir um dos pacotes disponibilizados por um profissional de Hotelaria e Turismo. Os pacotes variam dependendo do modelo, número de quartos e detalhes que o cliente escolhe. O proprietário pode decorar a casa à sua maneira, mas recomendamos que você consulte o administrador com antecedência, pois os estilos das casas de férias obedecem a certas características e elementos essenciais da indústria hoteleira que ajudam a ocupá-la. Os profissionais são indicados pela própria construtora que já estão acostumados a mobiliar casas em Champions Gate.


3) VISTORIA / ENCERRAMENTO / ENTREGA DE CHAVES / ESCRITURA
Se a compra foi efetuada a vista, o comprador não precisa vir para os Estados Unidos para o encerramento, isso pode ser feito digitalmente. Se houver financiamento bancário o proprietário deve estar presente. Esta etapa pode ser realizada em Miami ou em Orlando. A agência de títulos envia o documento conhecido como High Statement, que resume os números finais, incluindo todos os custos de fechamento. Uma vez que nossa empresa verifica se tudo está correto, o comprador deve proceder para fazer a transferência do saldo ANTES do fechamento para a agência de título.
 

4) ATIVAÇÃO DA CONTA DA ASSOCIAÇÃO PELO COMPRADOR
No fechamento, o comprador recebe um pacote de boas-vindas. O formulário de débito ACH é preenchido e, dessa forma, os pagamentos das taxas são debitados diretamente da conta da empresa.


5) PROCEDIMENTO PARA PREPARAR A CASA PARA LOCACAO
O administrador toma o controle da casa, ativa as contas da luz, água, cabo, etc., retira as licenças do tipo hotel e treina o proprietário para administrar o sistema de reservas.

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